Miljoenenwinst verkoop Valckenhof binnen jaar kon door uitzonderingsclausule
WonenZEIST De investeerders die 23 sociale ouderenwoningen aan de Burgemeester Korthals Alteslaan in Zeist met miljoenen euro’s winst binnen een jaar verkochten, konden dit doen door een uitzonderingsclausule. Dat meldt Vastgoedmarkt.nl op basis van documenten die zij inzagen.
Zorginstelling Warande verkocht het complex Valckenhof begin 2025 voor 3,8 miljoen euro aan een groep particuliere vastgoedbeleggers. Nog geen jaar later werden drie vrijgekomen woningen verkocht voor gemiddeld ruim 409.000 euro per stuk, ongeveer 2,5 keer de gemiddelde prijs per woning waarvoor Warande het complex verkocht.
De vraag blijft hoe dit miljoenenverschil heeft kunnen plaatsvinden. Er zou een uitpondverbod gelden, dat betekent dat vrijgekomen woningen niet afzonderlijk op de vrije markt mochten worden verkocht en dat ze sociale huurwoningen moesten blijven. Het College Sanering Zorginstellingen (CSZ), dat erop moet toezien dat vastgoedtransacties van zorginstellingen marktconform verlopen, keurde de verkoop goed op basis van de aanname dat er een uitpondverbod zou gelden.
ANTI-SPECULATIEBEDING
Uit de concept-koopovereenkomst blijkt dat er een anti-speculatiebeding was opgesteld door de verkopende partij, meldt Vastgoedmarkt.nl. Individuele woningen zouden niet mogen worden verkocht gedurende de eerste twaalf maanden. In de overeenkomst zou ook specifiek staan dat toestemming voor verkoop in ieder geval niet zal worden verleend als de verkoopprijs hoger is dan de koopsom.
Een anti-speculatiebeding is echter iets anders dan een uitpondverbod. Een anti-speculatiebeding geldt voor een bepaalde tijd, in dit geval twaalf maanden. Een uitpondverbod geldt voor altijd.
UITZONDERINGSCLAUSULE
Uit onderzoek van Vastgoedmarkt.nl blijkt dat Warande ook een uitzonderingsclausule heeft opgesteld: een losse woning mag wél worden verkocht aan een particulier die zelf in de woning gaat wonen.
De verkopende makelaar, Capital Value, was onder de indruk dat er geen mogelijkheid tot individuele verkoop bestond. De gemeente Zeist had in 2024 laten weten aan Warande dat hiervoor een vergunning nodig was. Volgens de gemeente was dit een verkeerde veronderstelling van een medewerker die later weer is rechtgezet. Het CSZ keurde de verkoop goed op basis van deze informatie.
Het is nog onduidelijk waarom Capital Value niet op de hoogte was van de uitzonderingsclausule die was opgenomen in de concept-koopovereenkomst.
ONJUISTE INFORMATIE
Jurist Thijs Heslenfeld uit Driebergen heeft op 19 oktober vragen gesteld aan het college van Burgemeesters en Wethouders over de verkoop. Hij wil weten wanneer de gemeente constateerde dat zij verkeerde informatie aan Warande hadden verstrekt en op welke wijze zij deze hebben gecorrigeerd. Daarnaast wil hij weten of het college acht dat zij de gemeenteraad destijds volledig en juist hebben geïnformeerd. ,,De kernvraag is inmiddels of onjuiste gemeentelijke informatie een rol heeft gespeeld in een vastgoedtransactie met grote financiële en maatschappelijke gevolgen, en of de gemeenteraad vervolgens volledig is geïnformeerd over de eigen rol van de gemeente,” aldus Heslenfeld.
In een eerdere reactie stelde de gemeente dat zij ook in de toenmalige beantwoording van raadsvragen de fout hebben rechtgezet.